Hace apenas dos décadas, buscar piso implicaba una secuencia de pasos que hoy parecen sacados de una película. Un proceso lento que involucraba pasear por los barrios a la búsqueda de carteles inmobiliarios, llamar a un número de teléfono fijo y esperar a que un agente tuviera hueco en su agenda para enseñar la vivienda en persona. Hoy, ese mismo proceso puede comenzar a las once de la noche desde el sofá, estableciendo preferencias con filtros de precio, metros cuadrados u orientación y realizando una visita virtual completa a un apartamento desde otra ciudad o país.
El sector inmobiliario ha sido históricamente uno de los más resistentes a la innovación. Pero la transformación de los últimos años ha sido especialmente intensa. Según recoge Androcode, el número de empresas tecnológicas especializadas en el sector inmobiliario en España pasó de 151 en 2020 a 562 en 2024, un crecimiento que refleja tanto la demanda de nuevas soluciones por parte de los compradores como la necesidad de las agencias de adaptarse a un cliente que llega a la primera visita habiendo investigado online durante semanas.
Del cartel en el portal al catálogo digital
El primer gran cambio fue la aparición de los portales inmobiliarios, que transformaron radicalmente la forma en que compradores y vendedores se encontraban. Antes de que existieran las plataformas de alquiler, la búsqueda de vivienda dependía de la red de contactos del comprador o de la visibilidad local de cada agencia. Los portales cambiaron las reglas del mercado al imponer los catálogos digitales, con miles de inmuebles para comprar en tiempo real. En poco tiempo, más del 75% de los españoles se acostumbró a buscar viviendas por internet, convirtiendo a la presencia digital en uno de los factores más determinantes para las operaciones inmobiliarias.
El aumento de la competencia entre plataformas impulsó a que se mejore la calidad de la información ofrecida. Publicar únicamente una foto y un precio dejó de ser suficiente en seguida. Los compradores buscan descripciones detalladas, vídeos del interior del inmueble y también del barrio, datos sobre transporte, colegios y servicios cercanos. Todos estos datos ayudan a crear una valoración automática que permite saber si el precio es razonable o no, sin necesidad de hacer una sola llamada.
Las visitas virtuales: ver sin estar
Uno de los avances que más ha cambiado la experiencia del comprador es la visita virtual. Según un estudio que GetApp realizó en España, entre mil personas que habían comprado o alquilado una vivienda en los últimos tres años, el 41% había realizado una visita virtual durante el proceso de búsqueda. De los que la utilizaron y acabaron comprando o alquilando la propiedad visitada, el 69% calificó la experiencia como muy útil. Las ventajas más valoradas fueron el ahorro de tiempo, la comodidad y la posibilidad de explorar cada rincón del inmueble sin la presión de una visita presencial.
Esta tecnología ha resultado especialmente valiosa para quienes buscan vivienda fuera de su lugar de residencia habitual. Comprar un apartamento en España desde Alemania hace unos años era una operación que requería realizar varios viajes y mucha coordinación para la logística. Hoy, gracias a los tours en 360 grados y las videollamadas con agentes en directo, es posible hacer una preselección sin siquiera pensar en viajar. A partir de los datos obtenidos, desde Nordicway explican que el perfil del comprador extranjero en Gran Canaria proviene mayoritariamente de países del norte de Europa y esta es una demanda que ha crecido de forma sostenida en los últimos años, gracias a la posibilidad de la atención online.
Inteligencia artificial y big data: el precio justo en tiempo real
Más allá de las visitas virtuales, la inteligencia artificial y el análisis de grandes volúmenes de datos están cambiando la forma en que se valoran los inmuebles y se toman las decisiones de compra. Para saber si el precio de una vivienda era razonable, antes era necesario hacer una comparación manual entre ofertas similares o, simplemente, confiar en el criterio de un tasador. Ahora, los sistemas de valoración automática pueden analizar miles de variables de forma simultánea, ofreciendo en segundos resultados sobre el precio en la zona, la evolución del mercado, las características del inmueble, proximidad a servicios o la tendencia de la demanda.
Estas posibilidades les ofrecen a los compradores un nuevo nivel de transparencia, que les permite negociar de manera más informada, algo que antes resultaba mucho más difícil. Para las agencias, el desafío se encuentra en presentar valoraciones más precisas y poder anticiparse a los movimientos del mercado. El resultado de estas nuevas formas se puede ver en la democratización de la información, donde ambas partes pueden operar con más información y con menos margen para las sorpresas.
La tecnología al servicio del proceso completo
La digitalización del sector no se detiene en la búsqueda. Según el estudio de Capterra sobre el uso de tecnología en compraventa de vivienda en España, el 60% de los compradores utiliza aplicaciones móviles en algún momento del proceso. La programación de citas online, la firma digital de documentos y los sistemas de gestión documental en la nube se están convirtiendo en métodos estándar para el proceso. Si bien esta transición se aceleró durante la pandemia, la tendencia no frenó nunca y los compradores que descubrieron las ventajas del proceso digital no han vuelto a los métodos anteriores.
Este cambio modifica por completo el trabajo de las agencias. Su interacción web debe ofrecer una experiencia coherente en todos los canales virtuales, así como responder con rapidez a las consultas y gestionar operaciones complejas. Las agencias que han integrado estas tecnologías para su trabajo cotidiano, deben ser más precisas que antes y generar más confianza para el cliente que llega al proceso habituado a la inmediatez digital.
El sector inmobiliario es uno de los que más resistencia histórica ha mostrado ante la innovación, en parte porque implica operaciones de enorme peso emocional y económico, que no eran acordes al mundo virtual. Sin embargo, actualmente se puede construir esa confianza con información verificable y herramientas que permiten explorar a detalle, con calma y sin presión, sin necesidad de estar presente. En esta área, la tecnología no ha reemplazado al agente inmobiliario, sino que ha cambiado la forma en que el cliente se relaciona con él.
